Die wichtigsten Anpassungen im Überblick:
- Rechtsgrundlagen:
Das alte Raumordnungsgesetz von 1999 (Ley 9/1999) wurde durch das aktuelle Kanarische Bodengesetz (Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias) (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2017-10295 ) ersetzt. - Genehmigungsverfahren:
Für kleinere Arbeiten/Instandhaltungen greift heute in der Regel die vereinfachte Verantwortliche Erklärung (Declaración Responsable) oder Bauanzeige (Comunicación Previa). - Baukosten & Honorare:
Die Baukosten pro Quadratmeter auf den Kanaren (speziell Teneriffa) wurden an das aktuelle Niveau angepasst (Steigerung der Material- und Arbeitskosten in den letzten Jahren). Auch Nebenkosten (Netzanschlussgebühren für Strom/Wasser sowie das ICIO-Steuer- und Gebührensystem von ca. 3–5 %) wurden aktualisiert.
Genehmigungspflichtige Maßnahmen auf den Kanarischen Inseln
Grundsätze
Grundsätzlich sind für Neubauten, Umbauten und wesentliche Renovierungen Baugenehmigungen bzw. behördliche Anzeigen erforderlich – insbesondere dann, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird oder Dächer, tragende Wände sowie Fassaden verändert werden.
Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten ohne Eingriff in die Statik oder das äußere Erscheinungsbild erfordern i. d. R. keine klassische Baugenehmigung (Licencia de Obra Mayor), müssen jedoch häufig über eine Verantwortliche Erklärung (Declaración Responsable) oder Bauanzeige (Comunicación Previa) bei der Gemeinde angemeldet werden.
Genehmigungspflichtig sind weiterhin Erdarbeiten, das Anlegen von Straßen und Pisten sowie der Bau von Wassertanks (auch unterirdisch).
Licencia de Obra Mayor
Definition
Die Licencia de Obra Mayor (Große Baugenehmigung) ist die behördliche Genehmigung für umfassende, statisch relevante oder strukturelle Bau- und Umbaumaßnahmen auf den Kanarischen Inseln. Sie wird von der zuständigen Gemeinde (Ayuntamiento) erteilt und ist gesetzlich vorgeschrieben, bevor mit den entsprechenden Arbeiten begonnen werden darf.
Im Gegensatz zur einfachen Bauanzeige bzw. kleinen Baugenehmigung (Licencia de Obra Menor) greift die Obra Mayor immer dann, wenn Eingriffe in das Bausubstanz-Gefüge, die Statik, die Außengeometrie oder die Nutzung von Gebäuden und Grundstücken vorgenommen werden.
Wann wird eine Licencia de Obra Mayor benötigt?
Eine große Baugenehmigung ist auf Teneriffa unter anderem für folgende Maßnahmen erforderlich:
Neubauten:
Errichtung von Wohn- und Gewerbegebäuden, Anbauten oder freistehenden Nebengebäuden (z. B. Garagen, Gästehäuser).Statische Eingriffe:
Veränderungen an tragenden Wänden, Decken, Säulen, Fundamenten oder Dachkonstruktionen.Flächen- und Höhenerweiterungen:
Aufstockungen, Erweiterung der überbauten Fläche oder Änderung der Gebäudegeometrie.Nutzungsänderungen (Cambio de Uso):
Umnutzung von Gewerbeflächen oder Garagen in Wohnraum (oder umgekehrt).Poolbau:
Errichtung von eingelassenen Schwimmbecken oder größeren Außenanlagen mit statischen Anforderungen.Umfassende Kernsanierungen:
Vollständige Entkernung oder grundlegende energetische und strukturelle Sanierung von Bestandsimmobilien.Arbeiten an geschützten Objekten:
Denkmalschutz oder Bauvorhaben in geschützten Landschafts- und Küstenzonen.
Voraussetzungen und Ablauf des Verfahrens
Projektarchitekt (Arquitecto):
Für die Beantragung ist die Erstellung eines offiziellen Bauprojekts (Proyecto Técnico) durch einen im Spanischen Architektenkolleg (Colegio Oficial de Arquitectos) eingetragenen Architekten zwingend erforderlich.Bauleitung (Dirección de Obra):
Neben dem Architekten muss in der Regel auch ein Bauingenieur bzw. Technischer Architekt (Aparejador / Arquitecto Técnico) für die Bauüberwachung und Sicherheitskoordination beauftragt werden.Prüfung durch das Ayuntamiento:
Das eingereichte Projekt wird von den technischen Diensten der jeweiligen Gemeinde auf Konformität mit dem lokalen Bebauungsplan (Plan General de Ordenación – PGO) geprüft.Gebühren und Steuern:
Mit Einreichung bzw. Erteilung werden Verwaltungsgebühren (Tasa municipal) sowie die Bausteuer (ICIO – Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) fällig.
Wichtige Hinweise für Bauherren auf Teneriffa
Bearbeitungszeit:
Das Genehmigungsverfahren für eine Obra Mayor kann je nach Gemeinde auf Teneriffa mehrere Monate bis hin zu einem Jahr oder länger in Anspruch nehmen. Eine vorausschauende Planung ist essenziell.Schwarzbau-Risiko:
Das Bauen ohne die erforderliche Licencia de Obra Mayor stellt eine schwere Ordnungswidrigkeit dar. Mögliche Folgen sind Baustopps, hohe Bußgelder, Stilllegungsbescheide sowie im schlimmsten Fall der Rückbau (Abriss) auf eigene Kosten.
Declaración Responsable
Eine Eigenerklärung (spanisch: Declaración Responsable) ist ein offizielles Dokument im spanischen Verwaltungsrecht. Mit diesem Dokument erklärt eine Privatperson oder ein Unternehmen unter eigener Verantwortung, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um eine bestimmte Tätigkeit aufzunehmen, ein Geschäft zu eröffnen, Bauarbeiten durchzuführen oder eine staatliche Beihilfe zu beantragen.
Haupteigenschaften
- Sofortige Wirkung:
Sie ermöglicht es, mit der Tätigkeit oder den Bauarbeiten am selben Tag der Einreichung zu beginnen. Man muss nicht auf eine vorherige Genehmigung oder Lizenz der Behörde warten. - Bereithaltung von Unterlagen:
Der Antragsteller erklärt, dass er alle Dokumente besitzt, die die Einhaltung des Gesetzes belegen, und dass er diese auf Verlangen der Behörde vorlegen wird. - Nachträgliche Kontrolle:
Die öffentliche Verwaltung prüft die Angaben nicht im Voraus, sondern führt Stichproben und Kontrollen zu einem späteren Zeitpunkt durch.
Häufigste Anwendungsbereiche
- Städtebau und Bauarbeiten:
Für kleinere Renovierungen in Wohnungen, Geschäftsräumen oder Büros, die keine komplexe Baugenehmigung erfordern. - Geschäftseröffnungen:
Für die Inbetriebnahme von Handels- oder Dienstleistungsaktivitäten, die als unbedenklich oder mit geringen Umweltauswirkungen eingestuft sind. - Arbeitslosenhilfe (SEPE):
Ein obligatorisches Verfahren bei der spanischen Arbeitsagentur, um das Einkommen bzw. den Mangel an eigenen finanziellen Mitteln nachzuweisen, wenn man eine Unterstützung beantragt oder verlängert.
Folgen von Falschangaben
Wenn die Behörde feststellt, dass die Angaben falsch, unvollständig oder ungenau sind, führt dies zur sofortigen Einstellung der Tätigkeit oder der Bauarbeiten. Zudem müssen zu Unrecht erhaltene Beträge zurückgezahlt werden, und es können erhebliche Verwaltungs- oder Strafsanktionen drohen.
Comunicación Previa
Eine Vorabmitteilung (spanisch: Comunicación Previa) ist im spanischen Verwaltungsrecht das „Geschwisterkind“ der Declaración Responsable. Beide Dokumente dienen der Bürokratievereinfachung und ermöglichen den sofortigen Start einer Aktivität ohne vorheriges behördliches Genehmigungsverfahren.
Der feine, aber rechtlich wichtige Unterschied liegt in der Kontrolltiefe:
Während Sie bei einer Declaración Responsable versichern, komplexe technische oder rechtliche Auflagen zu erfüllen, dient die Comunicación Previa primär dazu, die Behörde schlicht über Fakten oder Daten in Kenntnis zu setzen, für die keine gesonderte Nachweispflicht besteht.
Haupteigenschaften
- Sofortige Habilitierung:
Genau wie bei der Eigenerklärung dürfen Sie die Aktivität oder das Recht ab dem Tag der Einreichung (oder innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist) ausüben. Eine Genehmigungsentscheidung oder ein Bescheid der Behörde erfolgt nicht. - Reine Informationspflicht:
Sie übermitteln der Behörde lediglich Ihre Identifikationsdaten sowie die wesentlichen Eckdaten des Vorhabens. Es wird in der Regel kein separater Nachweis über die Einhaltung technischer Kriterien verlangt. - Nachträgliche Prüfung:
Die Verwaltung behält sich auch hier das Recht vor, die Aktivität im Nachhinein zu kontrollieren und zu überprüfen.
Häufigste Anwendungsbereiche
- Inhaberwechsel (Cambio de titularidad):
Wenn Sie ein bereits bestehendes und genehmigtes Geschäft (z. B. ein Restaurant oder ein Ladengeschäft) von einem Vorbesitzer übernehmen, teilen Sie der Gemeinde den Betreiberwechsel per Comunicación Previa - Völlig risikofreie Aktivitäten (Actividades inocuas):
Die Eröffnung von Büros oder kleinen Dienstleistungsbetrieben, die keinerlei Umweltbelastung, Lärm oder Sicherheitsrisiken erzeugen. - Kleinstreparaturen:
Geringfügige Instandhaltungsmaßnahmen in Immobilien, bei denen der Denkmalschutz oder die Gebäudestatik überhaupt nicht berührt werden.
Unterschied im direkten Vergleich
Kriterium | Declaración Responsable (Eigenerklärung) | Comunicación Previa (Vorabmitteilung) |
Zweck | Erklärung, dass man komplexe Auflagen erfüllt und die Nachweise besitzt. | Reine Mitteilung von Daten oder Absichten an die Behörde. |
Nachweisdokumente | Müssen zwingend bereitgehalten und auf Anfrage vorgelegt werden. | In der Regel nicht erforderlich, da die Aktivität an sich genehmigungsfrei ist. |
Typisches Beispiel | Eröffnung eines neuen Geschäfts mit technischen Brandschutzauflagen. | Übernahme eines bereits laufenden, voll konzessionierten Betriebs. |
Planen Sie aktuell ein konkretes Vorhaben in Spanien (z. B. einen Immobilienumbau oder eine Geschäftseröffnung) und möchten wissen, welches der beiden Dokumente Sie für Ihr Rathaus (Ayuntamiento) benötigen?
Eingabeberechtigte Personen
Für Bauplanungen im Baulandbereich (Suelo Urbano) sind zugelassene Architekten (Arquitectos) eingabeberechtigt. Für kleinere Bauten, Ausbauten sowie im landwirtschaftlichen Bereich sind auch Bauingenieure / Technische Architekten (Arquitectos Técnicos / Aparejadores) eingabeberechtigt. Bauanträge sind bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) einzureichen, in deren Gebiet das Grundstück liegt.
Suelo Urbano
Als städtischer Boden (spanisch: Suelo Urbano) wird im spanischen Baurecht Land bezeichnet, das vollständig in das städtische oder dörfliche Siedlungsnetz integriert ist. Es handelt sich im Wesentlichen um erschlossenes Bauland.
Damit ein Grundstück rechtlich als Suelo Urbano eingestuft wird, muss es laut dem nationalen Bodengesetz (Ley de Suelo) bestimmte Mindestanforderungen erfüllen:
Haupteigenschaften & Voraussetzungen
- Grundlegende Infrastruktur (Servicios básicos):
Das Gelände muss bereits an das öffentliche Stromnetz, die Wasserversorgung, die Kanalisation und das Straßennetz angeschlossen sein.
- Bauliche Konsolidierung:
Auch ohne vollständige Erschließung gilt Boden als Suelo Urbano, wenn er Teil eines Gebiets ist, das bereits zu mindestens zwei Dritteln bebaut ist.
Die entscheidende Unterteilung
Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist die Einstufung in eine der beiden folgenden Kategorien von zentraler Bedeutung:
- Konsolidierter städtischer Boden (Suelo Urbano Consolidado):
Dies ist echtes, baureifes Bauland (oft direkt als Solar bezeichnet). Alle Erschließungsarbeiten sind abgeschlossen. Sie können mit dem entsprechenden Projekt direkt eine Baugenehmigung - Nicht-konsolidierter städtischer Boden (Suelo Urbano No Consolidado):
Diese Grundstücke liegen zwar im städtischen Bereich, sind aber noch nicht vollständig baureif. Bevor hier gebaut werden darf, müssen die Eigentümer oft gemeinschaftlich die Straßen asphaltieren, Laternen aufstellen oder Flächen für Parks an die Gemeinde abtreten. Das kann langwierig und mit hohen Kosten verbunden sein.
Abgrenzung zu anderen Bodenarten in Spanien
Das spanische Baurecht teilt Grundstücke in drei Hauptklassen ein:
- Suelo Urbano:
Bereits erschlossenes Stadt-/Dorfgebiet (sofort oder bald bebaubar). - Suelo Urbanizable:
Zukünftiges Bauland. Aktuell noch ländlich, aber von der Gemeinde dafür vorgesehen, in der Zukunft zu einer Urbanisation ausgebaut zu werden. - Suelo Rústico (oder No Urbanizable):
Ländlicher oder geschützter Boden (Fincas, Landwirtschaft, Naturschutz). Hier gelten extrem strenge Bauverbote bzw. sehr restriktive Ausnahmen.
Möchten Sie den Status eines bestimmten Grundstücks prüfen und wissen, wie Sie den offiziellen Bebauungsplan (Plan General de Ordenación Urbana) Ihrer Gemeinde richtig lesen? Oder geht es um den Unterschied bei den Steuern (IBI) für diesen Bodentyp?
Arquitectos
Der Arquitecto (in Abgrenzung zu anderen Bauberufen wie dem Arquitecto Técnico oder Bauleitern) ist im spanischen Baurecht (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) der verantwortliche Hauptplaner eines Bauvorhabens. Er trägt die gestalterische, statische und rechtliche Gesamtverantwortung für das Projekt.
Kerngeschäft: Entwurf & Projektplanung
Entwurfs- und Ausführungsplanung (Proyecto Básico y de Ejecución):
Erstellung der Architekturpläne, Raumkonzepte, Fassadengestaltung sowie der statischen und energetischen Berechnungen.Gewerke- und Materialspezifikation:
Festlegung aller technischen Baustoffe, Konstruktionsstandards, Isolationsanforderungen und Leistungsbeschreibungen für das Bauwerk.Erstellung des Budget- und Leistungsverzeichnisses (Presupuesto):
Detaillierte Aufschlüsselung der geplanten Baukosten und Massenberechnungen.
Behördliche & Rechtliche Aufgaben
Beglaubigung beim Berufsverband (Visado Colegial):
Einreichung der vollständigen Bauunterlagen beim Colegio Oficial de Arquitectos zur amtlichen Prüfung und Registrierung.Beantragung der Baugenehmigung:
Abstimmung mit der zuständigen Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zur Erlangung der Licencia de Obra Mayor.Ausstellung von Gutachten & Zertifikaten:
Certificado Final de Obra (Teilbereich Dirección de Obra):
Unterzeichnung des rechtlich bindenden Baufertigstellungszertifikats für das Gesamtoberhaupt des Projekts.Certificado de Eficiencia Energética (CEE):
Erstellung und Registrierung des offiziellen Energieausweises.Informe de Evaluación del Edificio (IEE) / ITE:
Durchführung technischer Gutachten für Bestandsgebäude zur Feststellung der Standsicherheit.
Oberleitung während der Bauphase
Künstlerische und technische Oberleitung (Dirección de Obra):
Überwachung der formgetreuen, architektonischen und statischen Umsetzung des genehmigten Projekts auf der Baustelle.Projektanpassungen:
Genehmigung und Dokumentation von statischen oder gestalterischen Planänderungen während der Bauphase.
Arquitectos Técnicos / Aparejadores
Während der Arquitecto für den Entwurf, die Statik und die rechtliche Gesamtplanung verantwortlich ist, liegt die praktische und technische Umsetzung auf der Baustelle in den Händen des Arquitecto Técnico (in der Praxis traditionell oft Aparejador oder heute auch Ingeniero de la Edificación genannt).
Im spanischen Baurecht (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) bilden der Arquitecto und der Arquitecto Técnico gemeinsam die gesetzlich vorgeschriebene doppelköpfige Projektleitung (Dirección Facultativa).
Vergleich: Arquitecto vs. Arquitecto Técnico
Merkmal | Arquitecto | Arquitecto Técnico / Aparejador |
Hauptfokus | Konzept, Design, Statik & Behördenfreigabe | Praktische Bauausführung, Qualität & Sicherheit |
Rolle im Gesetz (LOE) | Director de Obra (Gesamtleiter) | Director de la Ejecución de la Obra (Bauleiter) |
Arbeitsort | Vorwiegend Zeichentisch, Büro & Termine beim Ayuntamiento | Vorwiegend vor Ort auf der Baustelle |
Verantwortung | Das Was und Wie (Entwurf & Tragwerk) | Das Wie genau und Womit (Material & Ausführung) |
Kernaufgaben des Arquitecto Técnico
1. Praktische Bauleitung (Dirección de la Ejecución de la Obra)
Qualitätskontrolle:
Überprüfung der gelieferten Baumaterialien auf Normen, Zertifikate und Eignung sowie Kontrolle der fachgerechten Ausführung aller Gewerke.Mengen- und Kostenkontrolle (Mediciones):
Abgleich der tatsächlich verbauten Massen und Flächen mit dem ursprünglichen Leistungsverzeichnis (Presupuesto), um Kostenüberschreitungen zu vermeiden.Bauablauf und Termine:
Überwachung des Bauzeitenplans und Koordination der handwerklichen Abläufe vor Ort.
2. Arbeitssicherheit (Coordinación de Seguridad y Salud)
Sicherheitskoordination:
Erstellung bzw. Prüfung des Sicherheitsplans (Plan de Seguridad y Salud) für die Baustelle.Arbeitsschutz:
Überwachung der Einhaltung aller Unfallverhütungsvorschriften durch die ausführenden Firmen und Handwerker auf der Baustelle.
3. Administrative Gutachten & Bestandsaufnahme
Mängeldokumentation:
Abnahme von Teilleistungen und Erstellung von Protokollen bei Baumängeln oder Sanierungsbedarf.Cédula de Habitabilidad & Energieausweise:
Ausstellung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen sowie Ausarbeitung technischer Berichte für Bestandsobjekte.Mitunterzeichnung des Abschlusszertifikats:
Gemeinsam mit dem Arquitecto unterzeichnet der Arquitecto Técnico das Certificado Final de Obra, um die ordnungsgemäße Fertigstellung der Baumaßnahme rechtlich zu bestätigen.
Ayuntamiento
Ein Ayuntamiento [aʝuntaˈmjento] ist die spanische Bezeichnung für die Stadtverwaltung, das Rathaus oder die Gemeindeverwaltung in Spanien und Lateinamerika.
Der Begriff umfasst sowohl das Verwaltungsorgan der Gemeinde als auch das Gebäude selbst, in dem die Stadtverwaltung ihren Sitz hat.
Hauptfunktionen und Aufgaben
Das Ayuntamiento ist die unterste Ebene der politischen und administrativen Organisation in Spanien und ist für die unmittelbaren Belange der Bürger vor Ort zuständig. Zu den typischen Aufgaben gehören:
Meldewesen:
Führung des Einwohnermelderegisters (Padrón Municipal), wo sich Bewohner für den Wohnsitz anstellen bzw. eintragen lassen (Empadronamiento).Bauwesen & Stadtplanung:
Erteilung von Baugenehmigungen (Licencia de Obra), Gewerbeanmeldungen (Licencia de Apertura) und Ausarbeitung von Flächennutzungsplänen.Infrastruktur & Entsorgung:
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Straßenbeleuchtung, Wasserversorgung und Instandhaltung von öffentlichen Straßen und Plätzen.Sicherheit & Ordnung:
Verwaltung der lokalen Polizei (Policía Local).Soziales & Kultur:
Organisation von lokalen Fiestas, Sportstätten, Bibliotheken, Parks und sozialen Hilfsangeboten.Steuern & Abgaben:
Erhebung lokaler Steuern, wie etwa der Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) oder der KFZ-Steuer (IVTM).
Struktur und Leitung
Ein Ayuntamiento wird von folgenden Organen geführt:
Alcalde / Alcaldesa (Bürgermeister/in):
Das Oberhaupt der Gemeinde und der Stadtverwaltung.Pleno Municipal (Gemeinderat / Stadtrat):
Die Versammlung aller gewählten Ratsmitglieder (Concejales), die über Satzungen, den Haushalt und wichtige Gemeindeangelegenheiten entscheidet.Concejalías (Fachbereiche / Dezernate):
Die einzelnen Fachämter für spezifische Bereiche (z. B. Concejalía de Urbanismo für Bauwesen oder Concejalía de Turismo für Tourismus), die jeweils von einem zuständigen Stadtrat (Concejal) geleitet werden.
Genehmigungspraxis und rechtliche Grundlagen
Die Einstufung der Grundstücke ist in den kommunalen Flächennutzungsplänen (Plan General de Ordenación – PGO) und Bebauungsplänen (Plan Parcial) geregelt.
Die maßgebliche gesetzliche Grundlage bildet die Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (Kanarisches Bodengesetz), welche das alte Gesetz Ley 9/1999 abgelöst hat.
- Ortsbereiche (Suelo Urbano): Bebauung ist unter Beachtung der jeweils geltenden Bausatzungen zulässig.
- Außenbereich / Landwirtschaftlicher Bereich (Suelo Rústico): Bebauung ist nur unter strengen Auflagen zulässig. Als grobe Richtlinie im Außenbereich gilt oft eine Mindestgrundstücksfläche (z. B. 10.000 m²) für eine begrenzte Bebaubarkeit (maximal 2 Geschosse).
- Geschützte Zonen (Suelo Rústico Protegido): Eine Bebauung ist grundsätzlich nicht oder nur über Ausnahmegenehmigungen (z. B. im Rahmen von öffentlichem Interesse, Agrotourismus oder landwirtschaftlicher Eigennutzung) möglich.
Bauvertrag, Bauausführung & Gewährleistung
- Bauvertrag: Wird nach allgemeinem Zivilrecht (Código Civil, Art. 1542 ff. Cc) geschlossen.
- Bauausführung & Bauleitung: Ein bei der Architektenkammer registrierter Architekt übernimmt die Planung und Bauleitung (Dirección de Obra). Die technische Bauüberwachung erfolgt durch den technischen Architekten (Arquitecto Técnico / Aparejador). Beide müssen berufsfechtpflichtversichert sein.
- Gewährleistung: Nach dem spanischen Bauordnungsgesetz (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE, Ley 38/1999) gelten gesetzliche Haftungsfristen:
- 1 Jahr für Fertigstellungsmängel / Schönheitsfehler.
- 3 Jahre für Mängel an der Bewohnbarkeit und Bauinstallationen.
- 10 Jahre für strukturelle und statische Mängel (Zehnjahresversicherung / Seguro Decenal bei Neubau verpflichtend).
Maßnahmen nach Fertigstellung
- Installationsbescheinigungen (Boletín de Instalaciones): Für Elektro- und Wasserinstallationen.
- Baufertigstellungserklärung (Certificación Final de Obra): Vom Architekten ausgestellt.
- Erstbezuggenehmigung (Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad): Voraussetzung für den dauerhaften Anschluss an Strom- und Wassernetze.
Neubauerklärung (Declaración de Nueva Obra) & Grundbucheintragung: Die Fertigstellung bzw. der Umbau wird per notarieller Urkunde (Escritura) erklärt und im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen.
Aktuelle Richtwerte für Baukosten & Baunebenkosten
(Niveau 2025/2026 – Richtwerte für schlüsselfertige Erstellung ohne Außenanlagen, zzgl. IGIC)
Baukosten (netto pro m² Wohnfläche):
- Einfache Gestaltung / Ausstattung: ca. 1.000 € – 1.300 € / m²
- Mittlere / Standard-Ausstattung: ca. 1.300 € – 1.800 € / m²
- Gehobene / Premium-Ausstattung: ca. 1.800 € – 2.800 € / m²
Baunebenkosten & Gebühren:
- Honorare Architekt + Technischer Architekt (Aparejador): ca. 8 % – 12 % des Bauausführungsbudgets (Presupuesto de Ejecución por Contrata – PEC).
- Kommunale Baugenehmigungsgebühr & Steuer (ICIO + Tasas): ca. 3,0 % – 4,5 % der Bausumme.
- Elektro-Hausanschlusskosten (Endesa / e-distribución): ca. 180 € – 350 € (abhängig von Distanz zum Zählerplatz und benötigter Leistung).
- Wasser-Hausanschlusskosten (Gemeinde / Wasserversorger): ca. 200 € – 450 € (inkl. Zähler/Druckminderer je nach Gemeinde).
Berechnungsbeispiel (Richtwerte 2026)
Einfamilienhaus / Bungalow mit 100 m² Wohnfläche – Standard- bis mittlere Ausstattung:
Position | Berechnung | Betrag (ca.) |
Baukosten (PEC) | 100 m² × 1.300 € / m² | 130.000 € |
Architekt & Techn. Architekt | ca. 10 % von 130.000 € | 13.000 € |
Gemeindesteuer & Lizenz (ICIO/Tasas) | ca. 3,5 % von 130.000 € | 4.550 € |
Elektro-Anschluss | Pauschale | 250 € |
Wasser-Anschluss | Pauschale | 300 € |
GESAMTSUMME (Richtwert netto) | ca. 148.100 € | |
DURCHSCHNITT PRO M² WOHNFLÄCHE | ca. 1.481 € / m² |
(Hinweis: Sämtliche Kosten verstehen sich zzgl. der kanarischen Mehrwertsteuer IGIC sowie Notar- und Registerkosten für die Neubauerklärung).
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